Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения. Сегодня мы продолжим историю о том, как одна хитрая девелоперка построила пирамиду из щеледомов, в которой на сегодня задействованы не менее 4 коттеджных посёлков в Можайском районе Подмосковья и неизвестно сколько их есть ещё.
Краткое содержание предыдущей серии: специалист по техническому обследованию @Agrocult нанимается обманутыми собственниками для проведения оценки состояния недостроенных зданий, которые по документам давно введены в эксплуатацию. Выехав на объект он с ужасом обнаруживает зомби-посёлок из ростовых макетов домов, которые были обещаны собственникам как дома круглогодичного содержания. Он находит множественные дефекты и пишет два заключения. После чего на него выходят другие обманутые заказчики и их юристы. В результате он обследует множество домов в тщетной надежде найти хоть один соответствующий нормам. Но их нет. Погрузившись в депрессию и написание заключений по результатам обследования он получает звонок. Новый заказчик сообщает о том, что зомби-посёлок на самом деле не один, а эпидемия щеледомов давно вышла из-под контроля. Заказчик скидывает ему точку нового посёлка с заданием выяснить, что происходит на его территории и главное, в каком состоянии находится его дом. Приехав на объект @Agrocult обнаруживает свайный фундамент вместо дома заказчика, но при этом оказывается один в окружении зомби-домов разной степени достройки. Ему удаётся ускользнуть, но он решает докопаться до сути и возвращается в щеледомные посёлки снова и снова. Как и почему люди заплатили деньги за эти дома? Почему они не приезжали на приёмку? Зачем они покупали несколько домов сразу? Ответы на эти вопросы читайте ниже.
Казалось бы, мне-то что? Ну, писал бы свои заключения, собирал деньги и радовался, что попался объект, на котором неиссякаемое количество заказчиков. Но в этом деле странным казалось всё - от поведения собственника КП, который препятствовал въезду на территорию с целью обследования, до поведения заказчиков, которые сами предлагали предоплату ещё до того, как я проведу обследование. И вот, что я узнал, поговорив с заказчиками в процессе осмотра и после.
Как оказалось в доме Буратино висела непонятная картина, какой-то неталантливый художник на ней изобразил горшок какой-то все дома в этих посёлках покупались с инвестиционными целями. Заказчикам обещалось, что после строительства чудесных тёплых домов в жемчужине Можайского района, глухом лесу на обочине грунтово-щебёночной дороги, подрядчик полностью меблирует их, снабжает центральными коммуникациями и... берёт в управление с целью сдачи в аренду. Дома будут заселены любителями жить на природе и дышать свежим воздухом. Собственникам же за это будет выплачиваться по 100 000 рублей в месяц.
Понятно, что москвичам такой рассказ про опушку леса в 140 км от МКАД не показался бы правдоподобным. Особенно тем, кто искал себе загородную недвижимость и знает уровень цен. Чуть дальше по Минскому шоссе находится г. Гагарин, Смоленской области. В окрестностях которого гектар сельхозки стоит 500 тысяч рублей и нафиг никому не нужен. Так и стоят колхозные поля, заросшие люпином. Ибо сама земля в массе неплодородна и пригодна только для животноводства. Строить дом там не нужно - окрестности города изобилуют пустующими домами, можно просто заселиться в любой. Кстати, раньше была программа, по заселению Смоленской области и людям бесплатно выдавали коттеджи в Родомановском (недалеко от Гагарина), лишь бы приехали и жили. Короче, стоимость участка там явно не миллион рублей, в который оценил его подрядчик.
Поэтому, хитрая девелоперка пошла по трём направлениям.
Первое - реклама инвестиционного проекта, в котором покупателям обещался стабильный пассивный доход. Эту рекламу направляли на регионы, именно поэтому среди моих заказчиков и оказались люди с Камчатки, из Ростова-на-Дону, Белгорода и прочих, далеких от подмосковной действительности, регионов.
Второе - через дружественную девелоперке блогерку, которая вела блог про успешный успех и продавала инфоцыганские гайды об эффективном инвестировании или "Как путешествовать по миру недорого" и подобный шлак. Её аудитория - самая благодатная, она уже была прогрета для успешного успеха и только ждала отмашки, когда же можно будет инвестировать под 300% годовых. Сейчас эта блогерка строит из себя пострадавшую, мол, она и сама три дома в купила, а теперь она руководит инициативной группой по борьбе с девелоперкой и, как я полагаю, гасит напряжённость. Потому, что на моё замечание про то, что нужно заводить уголовное дело о мошенничестве в особо крупных размерах, одна из заказчиц сказала, что сторонники блогерки против, потому что тогда девелоперка сольётся и сбежит. А так, мол, в юридическом поле, хрен что с неё получишь она выполнит работы по гарантии и всем всё построит.
Третье - наиболее эффективное. Сарафан. Именно благодаря ему и строилась эта щеледомная пирамида. Вы спросите, ну какая же это пирамида? В пирамиде первые зашедшие получают высокий доход. А тут? И я вам отвечу - а вот и да!
Первые покупатели через год после заключения договора подряда были уведомлены, что их дома уже арендовали и стали получать ежемесячные поступления на сумму 100 000 рублей. Некоторые из них получили более 5 млн., что практически полностью компенсировало их вложения. При этом они даже не видели своих домов! То есть, видели, но только по WhatsApp или на фото. Как я сейчас понимаю, это был один показательный дом, единственный, который был доделан полностью.
Он и сейчас используется в качестве приманки для продажи на известном мошенническом сайте Авито. Понятно, что даже на этом фото профессионал увидит дефекты, но на профессионалов и не рассчитывали. Нужны были максимально далёкие от строительства люди.
Красочные фото запечатлели состояние "ваших" комнат:
А денежки регулярно капали на счёт. Вложения отбиваются. Ну, и что бы вы сделали на месте заказчиков? Конечно. Конечно вы бы стали покупать ещё дома, одновременно подтягивая в тему своих близких и друзей. Собственно, так они и поступали. Многие попали в закрытый клуб инвесторов в брускоины именно по рекомендации.
А какое основание недоверять своему другу, который только что показал тебе фото дома и выписку со счёта, куда в очередной раз капнула арендная плата? Немедленно берём ипотеку и скупаем побольше домов!
Беда пришла откуда не ждали. Из-за многочисленных мошенничеств с льготными ипотеками, государство законодательно ограничило возможность строительства ипотечных домов только через эскроу. А это значит, что подрядчик мог получить деньги только после подписания акта сдачи-приёмки. Пирамидка посыпалась, т.к. платить аренду предыдущим покупателями возможно было только при интенсивном привлечении последующих, а их не стало. Ибо, новые покупатели с эскроу-счетами девелоперке были не нужны - она бы никогда не увидела этих денег, потому что ни один дом не был достроен до конца.
В итоге, собственники перестали получать арендную плату и задумались о том, как отбивать вложения - ипотека просит денег, а платить её не с чего. Некоторые решили продавать дома, ведь в буклетах и на словах девелоперки они располагались в суперкрутом месте (текст из объявления с Авито, действующего сейчас):
Oчapoвaниe oтдыxа на приpoде в cочeтaнии с дoполнитeльным паccивным дoхoдoм oт cдачи в аpeнду: приeзжaйтe c cемьёй в cвoю загoрoдную peзидeнцию с oтeльным сepвисoм в закрытом поcёлке с бaсcейном, банным комплекcом, детскими активностями и йога-центром.
Подключите опцию «Пассивный доход» в нашей Управляющей компании, и мы возьмём на себя функционал сдачи вашей дачи в аренду: получайте дополнительный пассивный доход.
ИНФРАСТРУКТУРА ПОСЁЛКА:
- Консьерж-сервис в посёлке: уборка, стирка, доставка продуктов.
- СПА-зона на территории посёлка: банный комплекс, купели, уличный бассейн.
- Йога-центр для групповых и индивидуальных занятий.
- Эко-тропа по лесным угодьям.
- Охрана и видеонаблюдение.
Естественно, они увидели, что ничего из описанного просто не существует. Есть КП с дорожками из асфальтовой крошки, где электричество разведено по столбам и не подключено к домам, есть откатные ворота и забор по одной стороне, вдоль дороги. Есть сторожка охраны без самой охраны. И хорошо, если на участке есть хоть какой-то дом. Одна из заказчиц получила вместо дома только красивое видео.
Конечно, начался бег по головам, слёзы, крики и ругань. Но денежки уже перекочевали в карман девелоперки и, что было большим сюрпризом для тех, у кого дом почти готов - вернуть их законных оснований нет. Ибо договор был составлен так, что ни одной конкретной опции не прописано. И там чётко указано, что дом выполняется из 150 бруса. А относительно его отделки и меблирования дана расплывчатая формулировка "упаковка", которую можно обозначить в суде как "мы хотели повесить бантик на дверь". Что касается сдачи дома в управление с последующей субарендой, об этом вообще никаких документов не было и нет - только договорённости на словах.
В защиту их могу сказать, что со стороны подрядчика всё было сделано так, чтобы вопросов задавалось минимум. Дома действительно строились (но не до конца, а кому-то и не строились). В посёлках ставились сторожки (без сторожей), делались дороги (отсыпкой крошкой по грунту), тянулось электричество (Россетями по заявке), ставился забор (по одной стороне) и т.п. Даже выплачивалась арендная плата за якобы "сданные" дома. Люди не могли себе представить, что их могут так нагло поиметь.
Теперь они, уже отдавшие деньги за ипотеку, отдают их технадзорам и юристам. И вот что меня потрясло - адепты блогерки вели себя натурально как сектанты. Похоже, их научили, что "с деньгами надо расставаться легко" или ещё какой-то дичи типа "чем больше тратим, тем больше получаем". Поэтому, многие из них, влетев на десяток миллионов, хотели немедленно инвестировать в другие объекты, то есть, не вынесли урока из первого провала. И просили меня обследовать дом перед покупкой в другом подобном "проекте". Типа глэмпинг-парка с частными домами, сдаваемыми в аренду посуточно. Отговорил кого смог. Говорил прямым текстом: "Минус 7-10 миллионов оказалось мало? Желаете удвоить?"
Для тех, кого интересует судьба девелоперки - она ни от кого не скрывается, правда и на встречи не является. Но удалённо выходит на связь, от обязательств не отказывается, рассказывает, что подорожали материалы, она ищет инвесторов, чтобы перезагрузить проект и несёт прочую дичь, никак не относящуюся к договору и её обязательствам. Перспектива сесть по-серьёзному грозит ей только в случае, если будет коллективный иск о мошенничестве в особо крупном - тогда могут натянуть её десяточку. Туда же можно добавить подлог документов для получения ипотечных средств и заведомое введение заказчиков в заблуждение как относительно качеств дома, так и относительно готовности домов к эксплуатации.
Сейчас девелоперке закрыт выезд из страны, но она не ограничена в перемещениях и запросто может покинуть нас через Беларусь. При этом она продолжает продавать дома и вести рекламные кампании для своих посёлков.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
