Ипотека. Часть 1. Сначала платим проценты, потом тело?
Для ЛЛ: И да, и нет.
Наткнулся я как-то на пост одного пикабушника, который радовался закрытию ипотеки.
Платил он достаточно долго, по графику 8 лет из 10, а последние 2 года закрыл досрочно.
И тут ему пишет один:
Потому что вы уже выплатили банку почти все проценты и еще досрочно возвращаете тело кредита. МОЛОДЦЫ! И заработать дали и вернули на пару лет раньше, чтоб они другим могли их раздать. Портфель невозвратных кредитов растет, надо еще больше раздавать, чтоб циферки в отчете все еще красивые были :-)
заемщик выплачивает банку 94% от заработка банка (от насчитанных % за весь период действия Договора) и только 66% от тела кредита. Как я и говорил: выплатив банку весь его заработок еще и возвращает деньги досрочно (34% -- треть).
И подобные мнения часто возникают среди людей, поэтому я и решил сделать пост. Чуть позже рассмотрим еще некоторые интересующие вопросы и заблуждения.
Исходные данные будут следующие:
Стоимость недвижки - 12.5 млн рублей,
ПВ - 20%,
Cумма кредита - равна 10 млн рублей.
Ставка - 10%
Срок - 20 лет
Пользоваться буду найденным в гугле калькулятором
[Ссылка на расчёт]
Рассматривать будем 3 периода - начало, середина, конец.
Рассчитаем:
Небольшое отступление:
Первый платеж НЕ ИДЕТ в тело кредита, вы заплатите только проценты. А потому лучше заключать договор как можно ближе к дате первого платежа. Лучше постараться немного подтянуть сделку к этой дате, чем оттянуть первый платеж - перед смертью не надышишься :D
Вернемся к теме.
Тут сразу у многих напрашивается логичный вывод - вначале огромная куча процентов, а в конце - тело кредита. И в этом есть зерно правды - аннуитетный платеж рассчитывается таким образом, чтобы быть равным во все основные месяцы кредита. Формула легко гуглится, но она нам и не нужна. Почему вначале много процентов? Потому что:
1. Вы платите за то, что пользуетесь деньгами банка.
2. Этот платеж пропорционален той сумме, которой вы пользуетесь.
3. Этот платеж рассчитывается за каждый день пользования кредитом
И эти утверждения будут верны для каждого платежа, хоть в начале, хоть в конце.
Ставка за день в обычном году: 10% / 365 = 0,02739726 %
Ставка за день в високосном году: 10% / 366 = 0,027322404 %
Проверим 3 утверждения выше на платежах?
3 месяц:
На 10.02.2023 мы должны банку 9971234.43 руб.
Этой суммой мы пользуемся до 10.03.2023 (28 дней).
Соответственно по процентам мы должны: 9971234.43 * 28 * 0.02739726 / 100 = 76491.66 руб. И мы действительно видим эту цифру в "Платеж по процентам" четвертого месяца.
Все остальное в аннуитетном платеже уходит на погашение тела кредита
120-ый месяц:
На 10.11.2032 мы должны банку 7325867.30 руб.
Этой суммой пользуемся до 10.12.2032 (30 дней). Год високосный, не забываем :)
По процентам: 7325867.30 * 30 * 0.027322404 / 100 = 60048.09 руб. В процентах в 121 мы видим эту цифру :)
Все остальное идет в тело.
239-ый месяц:
На 10.10.2042 мы должны банку 157140.05 руб.
Этой суммой мы пользуемся до 10.11.2042 (31 день).
По процентам: 157140.05 * 31 * 0.02739726 / 100 = 1334.61 руб. И в процентах в 240 мы действительно видим эту сумму.