Хочу рассказать о том, как длился процесс по изъятию у меня банком ВТБ ипотечной квартиры, так как я не смог выплатить им просроченную задолженность по ипотеке. Статья будет полезна тем, что если у вас, не дай бог, возникнет такая же ситуация, вы будете знать, какие у вас будут возможности и сроки, чтобы не остаться без квартиры и восстановиться в графике платежей по кредиту.
Дисклеймер: статья написана на основе моего опыта, он может быть исключением из правил, а в других банках процесс изъятия жилья по просроченной ипотечной задолженности может существенно отличаться от процессов в банке ВТБ, но статья даст вам примерные ориентиры по срокам и понимание, как реально может проходить сам процесс изъятия жилья за долги.
По ипотеке основным заемщиком была моя супруга, я шёл как поручитель. Квартира была куплена с использованием материнского капитала — это усложняло процесс продажи квартиры самостоятельно.
Напишу сразу по срокам: от точки А — когда у меня начались первые просрочки по ипотеке, до точки Б — когда квартира по решению суда перешла в собственность банка:
просрочки по уплате ежемесячного платежа начались в июне 2021 года;
15.08.2022 — иск банка был зарегистрирован в суде;
13.02.2023 — было вынесено окончательное решение по нашему делу;
24.09.2024 — квартира впервые выставлена на торги (было три раунда торгов, квартиру на торгах не реализовали);
25.11.2024 — банк принял квартиру в счёт погашения задолженности;
24.12.2024 — квартира официально перешла в собственность банка.
Итого весь процесс длился — примерно 3 года и 6 месяцев.
Как видите, срок достаточно большой, чтобы можно было решить проблему — найти деньги и погасить задолженность. Поэтому не повторяйте мою ошибку — не тяните до последнего. Ищите любые возможности, чтобы погашать задолженность, времени на это у вас будет много.
До 13.02.2023 года у меня была возможность внести 50% от общей суммы задолженности, на тот период она составляла 1 237 536 рублей, и выйти на новый график платежей, а с 13.02.2023 до 25.11.2024 года у меня была возможность погасить всю сумму задолженности, и остаться с квартирой.
Но в статье не буду рассказывать о причинах, почему у меня этого не получилось. Позже напишу об этом в другой статье.
Описание судебного процесса
Пять месяцев у нас были стопроцентные просрочки по ежемесячному платежу, который составлял почти 20 000 рублей. Потом я вносил платежи частями, а где-то в апреле 2022-го нам сделали «последнее китайское», чтобы мы погасили всю сумму задолженности в размере около 230 000 рублей, а иначе банк подаст в суд.
Естественно, что мы ничего не погасили.
Здесь надо отметить, что не было никаких угроз со стороны банка, а сотрудники, с которыми мы общались, реально хотели помочь разрулить ситуацию и каждый раз шли нам на уступки.
В общем, не было такого, что банку нужна была наша квартира — им нужно было погашение долга и наш выход в график платежей, поэтому в суд они подают тогда, когда выйдут уже все сроки или клиент игнорирует звонки от банка. Тогда уже запускается судебный процесс.
16.08.2022 года судьей было вынесено положительное решение по иску банка — реализовать имущество заемщика в пользу погашения задолженности перед банком.
Движение нашего дела в суде
То, что суд состоялся, мы узнали только тогда, когда получили на «Госуслугах» решение суда с правом оспорить его в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Хоть я уже и смирился с тем, что мы потеряем квартиру, всё же решил потянуть время.
Через пару дней подаю возражение. Но, как я потом узнал, лучше подавать возражение дней за 5 до окончания отведенного срока, и приносить возражение лучше сразу в канцелярию суда, а не отправлять по почте. Так можно выиграть больше времени.
Для возражения у нас были две причины:
Нам не приходило никаких повесток в суд, поэтому мы не явились на процесс и не могли донести до суда свою позицию по делу.
Были расхождения в суммах: в исковом заявлении была указана одна сумма задолженности, в приложении банка отображалась меньшая сумма задолженности, хотя в тот момент мы уже ничего не платили, также у нас была выписка по общей задолженности полугодовой давности, где сумма была больше, чем сумма в исковом заявлении. В общем, в суммах были неточности, о чем мы указали в возражении.
Суд принял наше возражение и назначил новое заседание на 22.09.2022 года. Выиграли месяц.
На этот процесс не явился представитель банка. На процессе я подал ещё одно возражение, которое касалось оценки квартиры, по которой оно должно было реализоваться на торгах.
Дело в том, что банк проводил оценку дистанционно. То есть, оценщик не выезжал на объект и на месте не проводил его оценку. Этим я аргументировал позицию, что оценка произведена неверно, сумма оценки занижена от рыночной стоимости, так как не учитывалось текущее состояние квартиры. Поэтому попросил суд назначит независимую экспертизу оценки.
Суд удовлетворил мою просьбу. Это дало нам выиграть почти 3 месяца, так как оценка процедура долгая.
19.12.2022 года состоялось очередное заседание, куда явился представитель банка и оценщик.
С оценкой у нас вышел полный пиздец. Мы то думали, что независимый оценщик оценит квартиру реально выше той цены, которая была у банка, но вышло иначе — сумма была меньше на тысяч 200, чем у банка.
Дело в том, что оценку производили в период мобилизации, когда «бегущие» продавали своё жилье с дисконтом в 20–30 процентов от её рыночной стоимости. Вот и наша оценщица решила учитывать этот дисконт в оценке жилья.
В общем, на суде мне пришлось уже оспаривать оценку жилья и просить судью не учитывать эту оценку, а оставить ту сумму, по которой банк оценил квартиру изначально. Выиграли три месяца, но в пустую потратили 25 000 рублей за услуги оценщика.
Следующее заседание было назначено на 10.01.2023 года. До этого времени банк должен был провести сверку и принести документы по суммам задолженности. Но документы они подготовить не успели, поэтому попросили перенести заседание.
26.01.2023 года представитель банка не является на очередное заседание. Слушание переносится.
Последнее заседание было назначено на 08.02.2023 года. У меня уже не осталось никаких причин оспаривать решение суда, поэтому судья вынесла окончательное решение по делу, правда, снизив сумму взыскания на 75 000 рублей.
Описание процесса реализации имущества на торгах
03.05.2023 года судебные приставы возбуждают исполнительное производство по решению суда. Накладывается арест на имущества и счета. Так как у меня на тот период не было официального заработка, с зарплаты жены ежемесячно начинают удерживать 50% в пользу погашения задолженности.
Удержания будут происходить до того момента, пока пристав не закроет дело.
03.10.2023 года пристав направляет документы на реализацию имущества через торги. Как выяснилось, они с этим делом затянули. Обычно всё проходит за месяца 2–3.
Были три раунда торгов, которые не состоялись по причине того, что не нашлось покупателей. Хотя цена квартиры была привлекательная — 2 027 200 рублей, а по рынку она стоила в районе 3,2–3,5 млн.
До самих торгов с нами вновь связался представитель банка и предложил вариант с рефинансированием кредита. Но загвоздка была в том, что на квартиру был наложен арест по их иску, а так как при рефинансировании эта квартира должна была стать залогом, то этот вариант реализовать не удалось.
Также нам предлагали внести 50% от общей суммы задолженности, а остаток погасить в течение 6 месяцев. Но таких денег у меня не нашлось. В общем, даже до самих торгов банк пытался разрулить ситуацию так, чтобы не брать на баланс нашу квартиру и самостоятельно не заниматься её реализацией.
Даже когда стало известно, что торги не состоялись и теперь пристав должен сделать предложение банку забрать квартиру в счёт погашения долга, а разницу отдать нам, банк всё равно пытался найти выход, чтобы мы погасили полностью задолженность и оставили квартиру за собой.
В итоге 25.11.2024 банк направил приставу согласие забрать квартиру в счёт долга за 1 520 400 рублей (на 25% ниже от её стоимости в исковом заявлении), из которых 847 700 рублей вернуть нам, как излишек. Из этой суммы мы должны были заплатить исполнительский сбор — около 74 000 рублей.
24.12.2024 года квартира официально перешла в собственность банка. Теперь банк самостоятельно пытается её реализовать. Начали они это делать с 28 декабря 2024 года, установив цену 3 295 000 рублей. Но на сегодняшний день так и не смогли её продать, а цена снизилась до 2 425 000 рублей.
В квартире мы проживали ещё до 4 февраля, после передали ключи представителю банка и съехали на съёмное жилье. Хотя могли «бодаться» до последнего — продолжать жить в квартире. Но делать этого не стали.
С регистрационного учёта добровольно мы не снялись, делать это будет банк в судебном порядке. Уже назначено заседание на 20 мая.
Вот так, если кратко, я лишился своей ипотечной квартиры из-за того, что хотел стать предпринимателем, полез в бизнес и в итоге остался у разбитого корыта. Теперь о своих и чужих ошибках в бизнесе и фрилансе я пишу в Телеграм-канале «Ошибатор». Там же собираю базу знаний, чтобы люди не повторяли моих ошибок в бизнесе, работе и жизни.
Буду рад видеть вас в подписчиках. Там реально полезные посты, без инфоцыганщины. Позже подготовлю подробный гайд по процессам изъятия банком ипотечной квартиры за долги. Распишу все подробности и дам рекомендации, так как такой информации нет в открытом доступе, по крайней мере, мне не удалось найти чей-то личный опыт, где всё подробно расписано.
